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房价是资产价格。房价具有虚拟价值属性吗？同样具有。现在很多人在讨论房地产问题时常用一个名词，叫做“租售价格比”。这个“租售价格比”指的就是按照资产收益来确定房价的资本化定价方法。理论上说，把多少钱存人银行获取的利息能和出租这套住房获取的租金相等，这个房子就值多少钱。道理很简单，同样多的钱，如果买房子后获取的房租还不如存入银行获取的利息多，人们就不如不买房子而把钱存人银行。按照这种方法确定的房价和建造这所房子的成本没有直接关系，住房的租赁价格也和住房的建造成本没有直接关系。在这个意义上说，房价这种资产价格也同样具有虚拟价值的属性。

在还数的最初几年，利率风险是非常大的：如果利率涨一倍，每月的还款额就可能让相当多购房家庭陷入无力承受的困境。在未来20年或者更长的周期内。存贷款利率高于目前水平的概率是95%以上，低于或持平于目前利率的概率连5%都到不了。

这里我们只讲个利率风险。有过按据贷数买房经历的人都会知道，如果你按揭贺款20年或者25年，那在还款的前三到五年中，每月还款额的绝大部分在还利息。这个“绝大部分”大到多大呢？可能要超过九成。例如，假定你每月需还的“月供”是4500元，那在还款的前三年，其中大约有400元在还利息。只有还到第八到十年时，“月供”中利息和本金所占比重才能趋近于一半对一半；还到第十三到十五年时，月供中本金才能占据主要比重。因此，在还款的最初几年，利率风险是非常大的。仍以上述例子来说，如果利率涨一倍，这个家庭每月的还款额就可能要提高到9000元至9500元。这个还款额就可能让相当多购房家庭陷人无力承受的困境。那么中国的利率有没有比2010年提高一倍的可能性呢？不仅有，而且很大。要知道，到2010年6月，我国利率水平仍停留在过去25年来的最低点。城乡居民储蓄存款利率，以一年期利率为例，还只有2。25%；而同期通胀率已经提高到了3%以上。如果通胀率提高到3。5%，一年期存款利率提高到4。5%是非常可能的，也就是说，利率要提高一倍。存款利率提高，贷款利率一定也会有相应幅度的提高。可以这样说，在未来20年或者更长的周期内，存贷款利率高于目前水平的概率是95%以上，低于或持平于目前利率的概率连5%都到不了。从这个意义上说，人们在购房决策时，一定要仔细地评估通胀风险对自己家庭的影响究竟有多大，千万不要盲目地跟从片面的宣传，为规避一个小风险而去承受了一个更大的风险。

在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定，发商的利润率达到了50%，而降价空间最多只有10%。

再一件是在北京的木樨地、三里河、百万庄、和平里等当时尚属“城外”的地方兴建了一批中央国家机关的干部住宅。这些住宅不仅有多层楼房，还有现在叫“联排”的小楼；不仅有厨房、厕所，甚至还有暖气和煤气！现在这些房子都仍在。北京现在一些有点名气的商场，如甘家口商场、和平里商场等，当初都是为这些住宅配套的商业设施。可别小看这些干部集中居住区和配套的商业设施，上世纪六七十年代物资匮乏时期，在这些商场中常可见一些一般商店难得一见的商品供应。这大概可以算作是新中国最早的一批“公务员住房”吧。

人们像击鼓传花一样地不断转手买卖着同一支郁金香，每一次交易都会导致价格的再次上涨……当终于有人发现市场中已找不到更多的资金、更傻的接货者时，抛空立即成为一场新的游戏……1637年4月27日，荷兰政府强制终止执行所有的交易合约，此后仅六个星期，郁金香的价格从最高点时的76000美元跌落到1美元……在这场空前的疯狂游戏中，成千上万的人走到了倾家荡产的地步……此后整整十年，荷兰经济才走出这场创伤。

……在经济学中，对这种荒谬现象的研究主要循着两个方向进行，一个是社会心理学的方向，另一个是宏观经济学的方向。

从社会心理学的角度观察，为什么人们会普遍相信与常识相悖的预期呢？因为确实有人投机成功。例如有人，而且是很多人，自己身边的很多人，买郁金香、买股票、买房子赚了钱，更多人就会宁愿相信自己也会有同样的运气。社会心理学认为，市场中的“狂热”和“恐慌”都是一种从“贪婪”与“恐惧”的人性弱点中产生的“从众行为”。别以为这种对主观动机的研究分析没有意义。在我国过去几年中，一些媒体出于对房价过快上涨的谴责，专门选取一些房价波动或者“炒房”致富的极端例证过度宣扬。这种舆论取向无异于在制造社会恐慌，动员人们加速人市，无异于在作“数量有限欲购从速”的广告！

从宏观经济学的角度观察，不论人们对未来怎么预期，要形成过度的投资需求，金融杠杆必不可少。在一个特定的发展阶段上，社会的投资能力是确定和有限的。推动资产价格过度上涨，一定需要有超出社会实际投资能力的资金投入。因此，宏观经济学认为，资产价格异化的根本原因在于“流动性过剩”，或者说是货币资金的过度供给。如果人们都是完全按照自己的资产能力来投资股票或者房地产，那么资产价格一定会自然地均衡在一个合理水平。只有在过于宽松的信贷资金等金融杠杆的撬动下，社会才可能出现普遍超出自己投资能力的过度投机，资产价格才有可能出现与实际增值能力脱离的异化。

在房地产市场上，首付比例、“按揭”贷款等都是放大社会投资能力的金融杠杆。这已经为人们所熟悉。近年来，我国不断动用控制首付比例、提高“按揭”贷款的“门槛”、调整房贷利率的手段来防范房地产市场的过度投机。应该说，这些措施都是必要的

从社会心理学角度和宏观经济学角度的两方面研究都对。用数学的语言说，追求财富的侥幸投机心理是过度投机的必要条件，过度宽松的货币供给是过度投机的充分条件。房...

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